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国贸地产难关

时间:2023-06-02 19:00:02 来源:作者:

  文/乐居财经 杨宏彬

  现在看来,厦门国贸的战略是很有远见的。

  早在2020年末,厦门国贸就宣布,要把地产业务从上市公司剥离,集中资源投入供应链管理和金融服务两大主业中。次年7月20日,剥离就已经迅速完成,地产业务主体被移交给了控股股东国贸控股。

  而从2021年下半年起,地产商的处境越来越艰难,2022年进入至暗时刻。若大量保存地产业务在上市公司中,势必会影响厦门国贸业绩。这一点看被剥离的厦门国贸地产的业绩便可证实。

  近日,厦门国贸房地产有限公司(简称“厦门国贸地产”)发布公司债券2022年年度报告。财务报表显示,该公司2022年度处于增收不增利的窘境,期内实现营收180.74亿元,同比增加6.76%;利润总额4.64亿元,同比下降71.66%;净利润1.75亿元,同比减少86.31%;归属于母公司股东的净利润为2.40亿元,同比减少81.04%。

  这已经是厦门国贸地产连续第二年利润下降了,2020 年、2021 年及 2022 年,厦门国贸地产的利润总额分别为 16.76 亿元、16.38 亿元和 4.64亿元,对于去年利润的大幅下降,厦门国贸地产在报告中称,是房地产行业整体销售及盈利水平大幅下滑、提存货跌价准备等原因所致。

  同时,近两年的扩张也让其负债增长以及经营现金流持续流出。为维持资金流入,国贸地产多次通过旗下资产质押融资。5月8日,国贸地产公告将持有的厦门市湖里区06-08五缘湾片区、面积4.01万平方米的土地使用权抵押给相关银行,抵押物账面价值54.30亿元。

  而截至2022年末,国贸地产及其子公司抵押和质押资产的账面价值258.20亿元,与2021年末的29.72亿元相比,受限价值当年合计新增金额为228.48亿元,占该公司合并口径2021年末净资产198.22亿的比例为115.26%。

  成本上升、计提减值吞噬利润

  国贸地产始创于1987年,2021年从上市平台厦门国贸剥离后,国贸地产目前由厦门国贸地产集团有限公司(以下简称“国贸地产集团”)持股47.74%,厦门国贸控股集团有限公司(以下简称“国贸控股”)持有其52.26%的股权。国贸地产集团则由国贸控股100%持股。

  国贸控股已将持有的52.26%股权对应的表决权委托国贸地产集团行使,因此后者对国贸地产有100%比例的表决权,其控股股东为国贸地产集团。除了国贸地产,整个国贸地产集团的体系还有另外14家对外投资公司,包括厦门国贸发展、厦门国贸建设、厦门产业园、厦门国贸商产文旅等业务版图。

  报告显示,厦门国贸地产的业务包含三个方面,房地产开发与经营;建筑市场生产服务;以及建筑材料、金属材料批发。而营业收入分类显示,公司几乎所有的营收均来自于地产开发,其他业务营收均计入其他收入。

  根据克而瑞数据,2022年厦门国贸地产的销售额为214.3亿元,排名71位。销售体量较2021年度下降55.46%,排名下降4位。销售额的下滑对厦门国贸地产未来收入变化有较大影响。

  期内,厦门国贸地产的房地产开发业务营收为180.63亿元,同比增长7%,占比总营收的99.93%,毛利率为15.70%,虽较去年同期下降1.68%,但在去年整个行业中并不算低。

  而在房地产业务的细分中,国贸地产主要从事的是住宅地产,该板块收入为176.88亿元,同比增长13.14,毛利率为14.90%,由于成本的增幅超过营收,该板块的毛利率下降了0.88个百分点。

  从毛利率的变化幅度可以发现,厦门国贸地产利润大幅下滑并不是因为营业成本的增加,而进一步查阅财报可知,其他成本及计提减值的增长才是起利润下滑的根本原因。

  期内,厦门国贸地产多了一笔管理费用支出,而在2021年的报表里是没有这笔费用。2022年厦门国贸地产的管理费用为4.1亿元,占了毛利的15%。同时,该公司的财务费用为1.95亿元,同比上升了22%,其中利息费用达到2.96亿元,同比增长近70%。销售费用则为4.77亿元。

  2022年,厦门国贸地产的资产减值损失达到9.37亿元,与同期相比增加了1.2倍,信用减值损失1.63亿元,同比增长了75%。计提减值以及三项费用,合计已经达到了21.82亿元,而厦门国贸地产的毛利约为27.31亿元。

  报告中提到,厦门国贸地产期内加大了项目拓展力度,多元化拿地。期末,公司存货为650.48亿元,同比大幅增加52.12%,增长原因为房地产开发业务规模扩大,以及新增土储增加。

  而数据显示,厦门国贸地产2022年拿地数量为7宗,面积23.1万平方米,成交总价153.9亿元。

  应收账款大增415倍

  增收不增利现象的出现,毫无疑问跟国贸地产计提了大额的减值损失有关,而审计报告显示,其资产减值损失主要为存货跌价损失导致,信用减值则是因为应收款坏账损失所致。

  期内,厦门国贸地产应收账款8504.14万元,虽然数值不大,却有大幅的增长,其相比2021年的20.46万元,一年内激增了415倍。其他应收款方面,2022年达到78.38亿元,同比2021年的46.07亿元,同样大幅增长了70.13%。

  国贸地产在债券年报中解释,应收账款激增主要为安商房项目售房尾款增加所致,其他应收款的变动则是因为地产合作方、关联方往来款增加。

  2021年2月,为旨在进一步完善厦门安置房建设制度,规范安置房管理,加快推进新建安置房建设、分配、交易市场化,厦门多部门联合发布鼓励支持企业投资建设安置型商品房,并在土地端对相关竞拍予以规定。

  据了解,安商房项目主要优先拆迁户购买,剩下的房源则可以作为安置房、保障房、人才房,也可进行拍卖处置等。国贸地产作为厦门当地国资企业,此后开始陆续拓展安商房项目。

  至今,该公司已陆续承接并参与了马銮湾新城集美蔡林安置房、新浦嘉园安置房、会展嘉园安置房、泥窟石村安商房等项目的建设。当中,会展嘉园还是厦门市最大的安置房之一。

  去年11月,泥窟石村安商房正式开工。这还是开元创新社区首个安商房项目,建面36万平方米、总投资额达50亿元。

  数据显示,2022年,国贸地产一年以内的应收账款实际为8951.72万元,期内计提了447.59万元的坏账准备。坏账计提远超2021年应收账款的总额。

  在其他应收款一项,国贸地产有关联方往来款33.3亿元,占了其他应收款的超过四成。另外,地产合作方往来款29.25亿元。二者是国贸地产其他应收款大增的主要影响因素。期内,该公司对2.99亿元的其他应收款做了坏账准备。

  有息负债翻3倍,新增借款占净资产61%

  扩张的同时,厦门国贸地产的负债也在快速增长。截止2022年末,厦门国贸的负债合计647.68亿元,同比增长47%,资产负债率72.44%。

  而厦门国贸地产的总负债中,有息负债达到了175.20 亿元,占比27%,较年初增长了194.55%,翻了将近3倍。

  除此之外,厦门国贸地产还与控股股东国贸控股之间还有18.25亿元的股东拆借款,该笔借款无归还期限。

  厦门国贸地产曾发公告称,截至2022年末当年累计新增借款金额121.55亿元,占2021年末净资产的比例61.32%。其中公司信用类债券11亿元;银行贷款87.69亿元;非银行金融机构贷款22.86亿元。

  其中,凭借着国企的背景,厦门国贸地产负债利率较低。年内发行一笔6亿元住房租赁专项公司债券,利率为3.80%。另一笔5亿元中期债券利率为3.6%。

  债务期限方面,厦门国贸地产一年内需偿还的借款为16.31亿元,占比总有息借款的9%。债务结构较为合理。

  截止期末,厦门国贸地产持有货币资金50.44亿元,较去年同期减少14.43%,其中受限制资金1.8亿元,刨去受限制资金后足以覆盖短债。

  虽然厦门国贸地产近年来仍保持盈利,但经营现金流却连续净流出。2021年及2022年,经营现金流净额分别录得-52.62亿元及-106.46亿元,缺口扩大迅速。

  为维持资金流入,国贸地产多次通过旗下资产质押融资。

  就在5月8日,国贸地产公告,子公司厦门悦琴房地产为开展项目融资,将持有的厦门市湖里区06-08五缘湾片区的国有建设用地使用权抵押给相关银行,土地面积4.01万平方米。抵押物账面价值54.30亿元,占公司合并报表范围2022年末净资产246.40亿元的比例为22.04%,超过10%。

  2022年,国贸地产及其子公司抵押和质押资产的账面价值258.20亿元,较2021年新增228.48亿元。抵质押资产受限金额255.01亿元。

  当中,资产价值或受限金额占其合并口径2021年末净资产10%以上的单次抵质押资产包括广州增城、厦门湖里、上海松江多个地块及地上建筑。三项资产抵押物的账面价值总额达181.7亿元。

文章来源:乐居财经

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